Mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB), menyebutkan bahwa BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, warga negara diwajibkan membayar BPHTB. Dalam bahasa sehari-hari BPHTB juga dikenal sebagai pajak pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli. Tetapi dalam UU BPHTB, BPHTB dikenakan tidak hanya dalam perolehan berupa jual beli. Semua jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB, diantaranya:
Jual beli
Tukar Menukar
Hibah
Hibah Wasiat
Waris
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
Penunjukan pembeli dalam lelang
Pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
Penggabungan usaha
Peleburan usaha
Pemekaran usaha
Hadiah
Hasil Lelang Non Eksekusi
BPHTB dalam Jual Beli
Untuk peralihan hak berupa jual beli, pajak dikenakan kepada kedua belah pihak baik kepada penjual ataupun pembeli. Kepada penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli dikenakan BPHTB, yang besarnya dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dalam bahasa sehari-hari NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli.
Dalam prakteknya nilai NPOP ini bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini nilai NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP.
Sebaliknya ada daerah yang nilai NPOP-nya lebih rendah dari nilai NJOP seperti daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, daerah yang berdekatan dengan area pemakaman, lokasi yang berada di dekat Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi atau Sutet, daerah dengan potensi konflik atau sengketa di kemudian hari dan lain-lain.
Jika nilai NPOP lebih besar dari NJOP maka yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PPh dan BPHTB adalah NPOP. Tapi jika NPOP lebih kecil dari NJOP maka yang dijadikan dasar untuk perhitungan PPh dan BPHTB adalah NJOP.
PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 5 % dari NPOP atau NJOP. Sedangkan untuk perhitungan BPHTB, NPOP dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 5 %.
Besarnya NPOPTKP ini berbeda tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta NPOPTKP adalah Rp. 80 Juta sedangkan untuk daerah Bogor, Depok,Tangerang dan Bekasi adalah Rp. 60 Juta. Untuk daerah lain di Indonesia sebaiknya ditanyakan ke Kantor Pajak atau Pertanahan atau ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat
Untuk contoh perhitungan bisa dilihat sebagai berikut:
Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dengan data-data sebagai berikut:
Luas 1.000 m2
NJOP = 1.000.000,- per meter
NJOPTKP adalah Rp. 80.000.000,- (DKI Jakarta)
Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp. 2.000.000,- per meter
Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 1.000 x 2.000.000,- = Rp. 2.000.000.000,-
Besarnya PPh dan BPHTB adalah sebagai berikut:
PPh = 5 % x NPOP
Besarnya PPh = 5 % x Rp. 2.000.000.000,- = Rp. 100.000.000,-
BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
Besarnya bphtb = 5 % x (Rp. 2.000.000.000 – Rp. 80.000.000) = Rp. 96.000.000,-